マンションの長期修繕計画を徹底解説！
マンションの維持管理、将来を考える上で、長期修繕計画は欠かせない大切なパートになります。
「名前だけは聞いたことがあるけれど…」という方も多いと思いますが、マンションを所有されている方であればぜひ知っておいていただきたい内容です。
ここでは、長期修繕計画の概要や、含まれる項目について解説いたします。
Contents
長期修繕計画とは
長期修繕計画の概要と3つの目的を解説いたします。
長期修繕計画の概要
長期修繕計画は向こう30年程度の修繕計画や収支をまとめた計画表になります。いつのタイミングでどのような修繕工事が必要になるのか、そのためにはどれ位の費用がかかり、積立の状況はどうなのか細かく記載していきます。マンションが将来にわたって健全な状態で維持できるように現状を洗い出し、その内容に基づき修繕積立金の額や工事の内容や、時期などを見直します。
長期修繕計画はマンションの機能や性能を維持し、居住者全員が安心して暮らしていくための大切な将来設計です。新築時から長期修繕計画を見直していない、または自分のマンションには長期修繕計画がないという声を耳にすることもありますが、早めに専門家などに相談をして整備されることをお勧めします。
マンションの長期修繕計画の3つの目的
マンションの長期修繕計画には主に3つの目的があります。
1. 将来見込まれる工事の内容や費用を把握し備えるため
コンクリートで作られたマンションは堅牢で、一見メンテナンスなど必要なさそうに見えますが、築年数が経過するとともに色々なところに劣化の兆候が表れてきます。
例えば、壁面の小さなひび割れですが、これを直さなかったからといってすぐに建物が使えなくなるということではありません。しかし、こうした小さな症状でも放置しておけば、いずれ建物にとって取り返しのつかないダメージに繋がる場合もあります。また、見た目も悪くなりマンションの価値にも影響します。
マンションを長く安全に使っていくために、そして資産価値の維持・向上を図るためには、建物の状況に応じ、適切なタイミングで適切な修繕を行うことが重要になります。 同時に考えておかなければいけないのが資金面です。
例えば、12～15年ほどの周期で実施される大規模修繕工事ともなれば、1回の工事で数千万円～億単位の費用がかかります。資金計画をしっかり立てておかないと予算が足りず、やりたい工事はおろか、必要最低限の補修すら実施できないということにもなりかねません。
その他にも定期的に発生する小工事などもありますので、ある程度、工事の時期や費用などを予測し、計画的に資金を積み立てていくことがとても大切なのです。
2. 修繕積立金の額の根拠を示すため
修繕積立金はマンションの各組合員（区分所有者）が負担し、積み立てていきます。しかし修繕に必要な費用といっても、根拠なく支出を求められれば納得できない方も当然いらっしゃるでしょう。組合員共同で積み立てる資金である以上、その金額には皆が納得できる根拠が必要であり、その根拠となるのが長期修繕計画になります。
また、中には想定よりも修繕費用が高くなることが予想され、管理組合で修繕積立金の値上げを検討しなければいけない場面が出てくるかもしれません。「値上げ」に対して、前向きな方はなかなか少ないと思いますが、そうした際、きちんと組み立てられた長期修繕計画によって根拠となるデータをしっかり示すことが合意形成をスムーズに運ぶための大切なステップになります。
3. 計画修繕工事をスムーズに行うため
マンションでは、例え小規模な工事であっても準備期間を入れると月単位、年単位で動くことも珍しくありません。また大規模修繕工事ともなれば、1年以上前から準備を始める必要があります。
あらかじめ組合員同士で修繕計画の全体像を共有し、工事の時期や資金計画について理解をしておくことは、工事を円滑に実施することに繋がります。
また多くの管理組合では、理事会の役員は1～2年の輪番制で運営しています。長期の視点で建物の管理を可視化することで、各期の理事会がやるべきことが明確になり、効率的なパフォーマンスに繋がります。
長期修繕計画に含まれる項目
長期修繕計画には大きく分けて3つの項目で構成されています。
ではその3つの項目を詳しく見ていきましょう。
1. 建築関係の項目
まず「建築関係の項目」について考えます。 代表的な項目としては
・仮設工事
・外壁塗装
・タイル補修工事
・防水工事
・鉄部塗装工事
・建具・金物工事
などが挙げられます。
仮設工事は足場など大規模修繕工事の際に設置される仮設設備に関する項目です。この足場が設置されることから、建築関係の項目で挙げられる内容は大規模修繕工事の際に実施される傾向が高いと言えます。例えば、各戸のバルコニーの防水工事は足場がないと施工ができません。そのため、足場が建つ大規模修繕工事と一緒に実施した方が経済的というわけです。
また、鉄部に関しては、補修の目安が5～6年といわれています。一般的に大規模修繕工事の際に塗り替えを行い、さらに次の大規模修繕工事までの間に1回、単独で補修を行うイメージです。
サッシや玄関ドアなどの建具は築30年を超えたあたりから交換時期を迎えます。まとまった額が必要になることに加え、第3回目の大規模修繕工事の時期とも重なりますので、しっかり長期修繕計画内に予定を組み込み、備えておきたい項目です。
2. 設備関係の項目
「建築関係の項目」に対し、「設備関係の項目」はインフラに関わる設備の修繕計画となります。 代表的な項目としては
・給水設備
・排水設備
・ガス設備
・空調・換気設備
・電灯設備
・情報・通信設備
・消防用設備
・昇降機設備
・立体駐車場設備
などが挙げられます。 水・ガス・電気設備など生活に直結する内容が多いのも設備項目の特徴です。長期修繕計画内で予定を組むと同時に、定期的なメンテンナンスで状態を見ながら、日常生活に大きな支障が出てくる前に準備を進め、対応をしていきましょう。
機械式駐車場が設置されている場合は、鉄部など劣化部分の補修に加え、20～30年が経過すると装置そのものが寿命を迎え、全面的な交換が必要になります。近年では車を持たないライフスタイルを選択する方が増え、駐車場の稼働率が下がるマンションも増えてきました。将来のメンテナンス費用と収支の状況を定期的に見直し、維持の方向性を検討していくことが大切です。
また、最近では防犯カメラの増設や通信設備のアップグレードを希望される声も増えてきています。時代の経過とともに、求められる住環境も変わっていきます。上手に取り入れることで、居住性・資産価値の向上にもつながります。
3. 資金計画
マンションの長期修繕計画の3つ目の項目は「資金計画」です。 資金計画はその名の通り、予定されている修繕計画を遂行するために必要な資金が計画的に積立できているかということです。
長期修繕計画には現在の修繕積立金の累計金額、戸あたりの修繕積立金の月額、修繕積立金の収入月額、借入金がある場合にはその金額も記載されています。これは管理組合の収入の部分になります。
一方、長期修繕計画には支出の部分、つまり建築工事や設備工事にかかる費用なども記載されています。もし借入金があるならば、金利を含めた返済額も長期修繕計画に記載されているはずです。
こうして収支の状況を洗い出すことで、毎月いくらの修繕積立金があり長期的な収支の状況はどうなのか、短期間のうちに発生する可能性がある小規模修繕や12～15年ごとに行われる大規模修繕工事のために十分な積立金が得られるのかなどを把握できます。
もし将来的に積立額に不足が生じる可能性があれば、一時金の徴収や修繕積立金の増額、金融機関からの借り入れなどを検討する必要があるかもしれません。早めに専門家に相談し、内容の見直しも含め、対策を検討されることをおすすめします。
マンションの長期修繕計画の注意点
マンションの長期修繕計画は資産価値を維持したり向上させたりするのに必要な計画ですが、注意点もいくつかあります。
では長期修繕計画を立てる際の注意点について見ていきましょう。
1. 長期修繕計画は定期的な見直しが必要
マンションの長期修繕計画は、1度完成したらずっと使い続けられるというものではありません。あくまでも「計画」ですので、年月が経てば実態とのずれも生じてきます。定期的に見直しを行い、計画が現実に即しているのか、当初計算していた費用と変わっていないか、物価や人件費の上昇は反映できているか、などを確認する必要があります。
長期修繕計画に記載されている修繕費用は、計画を作成した段階での施工費用を参考に作られています。
消費増税や人件費、材料費が高騰すると、当初の予定よりも費用が大幅に増える可能性もあります。また、当初は予定していなかった工事が発生し、追加費用を見込む必要が出てくるかもしれません。一方で技術の発達により、計画当初より安く修繕工事が行える可能性もあるでしょう。
そのため5年に1度程度は長期修繕計画を見直し、修正が必要な個所があるか専門家のアドバイスも受けながら点検をおすすめします。
2. 修繕積立金のマイナスには早めの対策を
長期修繕計画で積立金にマイナスが発生するということであれば、策を講じる必要があります。
工事の時期や内容を見直し、それでもマイナスが解消されないようであれば、修繕積立金の値上げ、一時金の徴収、借り入れなども検討しなければいけません。これらの対応策は管理組合の総会決議を要しますので、組合内の意見調整に時間を要します。しかし、放置しているとマイナスが年月の経過とともに膨らみ、資金不足から徐々にメンテナンスが行き届かなくなります。また、長期修繕計画はマンションの購入を検討されている方も確認ができますので、決して良い印象は与えず、資産価値の低下にもつながります。
積立金の値上げなどの対策は組合員の生活にも直結してきますので、慎重に扱う必要があります。建物の維持管理とバランスを見ながら判断するには専門的な知識を要しますので、マンション管理士等専門家に相談し早めの対策を実施しましょう。
長期修繕計画で資産価値を高めましょう
長期修繕計画はマンションの機能と価値を維持し、お住まいの方が将来にわたって安全、安心、快適に暮らしていくための大切な計画になります。
どんな物でも長く使っていくためにはメンテナンスが欠かせませんが、マンションも例外ではありません。しかもその費用が大きく、共有している方たちの考え方や行動によってその将来は大きく左右されます。そのためにも、長期修繕計画でやるべきことや収支の状況を見える化し、その内容について組合員が理解し、同じ方向性でマンションの未来を創っていくことがとても大切なのです。
長期修繕計画-よくある質問
- 長期修繕計画の対象範囲を教えてください。
- 長期修繕計画の対象は、主に組合員が共同で管理をする共用部分（敷地、建物の共用部分及び付属施設）です。そのため、共用部分の修繕工事に伴って工事が必要となる場合を除き、基本的に居室内など専有部分は対象になりません。
- 長期修繕計画はどのタイミングで見直した方が良いですか？
- 大規模修繕工事は積立金の残高が大きく変動するタイミングでもあります。工事実施後の残金と、収支の状況を鑑み、計画に無理が生じていないか確認をしましょう。その後も、現実に即した内容が反映されるよう、5年位を目安に見直していただくことが望ましいといえます。また、何らかの理由で長期間見直しがされていない場合は、早めに専門家に相談していただくことをお勧めします。
- 長期修繕計画見直しはどういった流れで行われますか？
- 基本的には以下のような流れになります。
①まずは、既存の長期修繕計画や、付随資料、収支の状況から現状の確認をします。
また、管理組合からの希望があれば、意見を出し合いましょう。
②次に建物の現状を確認するために、建物診断を実施します。
③建物診断の結果を踏まえ、今後必要とされる工事の項目や周期、費用の概算を算出し、
見直し案に反映させます。
④説明会を開催し、組合員に見直しの内容について説明を行います。
組合員の意見も踏まえ最終調整を行います。
⑤総会決議を経て、無事承認を得ることができ次第、運用が開始されます。長期修繕計画の内容の見直しには、建物の維持管理に関する専門的な知識が求められますので、マンション管理士など専門家のアドバイスを受けていただくことをお勧めします。