オーベルグランディオおおたかの森
インタビュー記事

マンションの大規模修繕で
増えている責任施工方式！
そのメリットをご存じですか？

12～15年ごとに行われることの多いマンションの大規模修繕工事の実施方式は設計事務所・コンサル主体による「設計監理方式」と施工会社主体による「責任施工方式」に大別されます。近年は「責任施工方式」が選択肢として広がってきています。「設計監理方式」に比べ、どのようなメリットがあるのでしょうか？　本記事では、「責任施工方式」で大規模修繕を終えた「オーベルグランディオおおたかの森」の修繕委員長にお話を伺いながら、「責任施工方式」の概要や「設計監理方式」との違い、そのメリットなどについて解説していきます。

マンションの大規模修繕で
増えつつある「責任施工方式」

「責任施工方式」とは、基本計画書（建物診断・見積書・仕様書など）の作成・施工会社の選定・組合員への説明と総会決議まで管理組合（修繕委員会）主導で行う方式です。この方式では施工業者に、品質と安全確保した施工管理全体を一任することになります。「責任施工方式」のメリットは、設計およびコンサルの選定期間と設計監理費がかからないこと、また「競争入札方式」で施工会社を選定すれば、競争原理が働きコストが抑えられることで、工事に対する満足度が大きくなる点が挙げられます。ただし大規模修繕工事の実施責任は管理組合に有りますので、しっかり対応できる修繕委員会等を設置し、組合員に対して計画及び実施内容について適切な説明を総会等で行い、組合員のご理解とご協力を得ることが重要と思います。大規模修繕も数年がかりのプロジェクトとなり、近年の物価上昇、人件費の向上を背景にこの方式を選択するマンションは増える傾向にあります。

今回の物件：オーベルグランディオおおたかの森

◇今回ご紹介するのは、千葉県流山市にあるオーベルグランディオおおたかの森。こちらのマンションの概要は以下の通りです。

建物名：オーベルグランディオおおたかの森
住所　：千葉県流山市おおたかの森東2丁目13-3
竣工　：2009年12月
階数　：14階建
総戸数：315戸

管理組合活動が第14期となるオーベルグランディオおおたかの森では、先頃初めての大規模修繕工事を終えたところです。こちらのマンションでは、管理組合での審議と総会決議を経て「責任施工方式」を採用して修繕を行いました。「責任施工方式」で大規模修繕を実施するにあたっては、どのようなご苦労とメリットがあったのでしょうか？　今回は、修繕委員長の皆川憲雄様にお話を伺いました。

修繕委員会が立ち上がる前に
責任施工方式は決まっていた

大規模修繕工事は「責任施工方式」で行い、施工会社選定は「競争入札」にすると決定されたのは第10期の管理組合定期総会でした。実はその時点では、管理組合に修繕委員会は設置されてなく、第11期の設置となりました。一般的には修繕委員会が設置されてから様々なことが決まっていくと思いますが、当マンションの場合は先に施工と入札の方式が決まっていましたので、修繕委員会の委員長に就任した私は、大規模修繕工事の全体日程と基本計画書の作成および施工会社の選定方法の作成準備をはじめなくてはなりませんでした」（皆川様）

修繕委員会は私が委員長で以下5名の組合員で構成され、うち2名は理事会から参加することになりましたが、コロナ禍での管理組合活動効率を考慮し理事会と修繕委員会の合同審議会を設置しました。（＊理事会からは理事長と副理事長の２名参加で7名の審議会と成りました）当マンションの長期修繕計画では第13期の工事予定となっているので、第12期には施工業者の選定を行い、第13期には工事を完工させたく基本計画書の作成と施工業者の選定方法決定に第12期の臨時総会まで約1年半かかりました。（皆川様）

施工会社の選考は指名入札！
重視したのは実績と入札金額

第10期の管理組合で決定された施工業者の選定方式は「競争入札」ですが、選定期間を考慮し「指名競争入札」としました。指名する会社は修繕委員会の資料を基に理事会で審議の結果、8社に決定しました。（皆川様）

修繕委員会で決めた業者選定の方法はポイント制で入札金額・会社の実績と評判・ヒアリングの3項目にそれぞれにポイントを付け、総合ポイントで評価を行いました。ポイントの設定には十分に審議しました結果、入札金額の比重が重くなりました。ポイントを集計し、最終的には総合的判断で施工会社を選定しました。（皆川様）

修繕委員会での選考の途中では委員から様々な意見が有りましたが、丁寧な説明と審議を繰り返し行い、選定作業を行いました。こうして施工方式の決定から１年半を経て、第12期の臨時総会で施工業者はヤシマ工業株式会社に決定し、12期の3月に着工で13期の12月に無事完工しました。

なお、責任施工方式でも管理会社の支援は不可欠と思います。基本計画時は技術スタッフと工事中は管理室スタッフの皆さんには大変ご協力をいただきました。

大規模修繕工事を終えて

「ヤシマ工業さんの施工内容と品質には大変満足しています。工事終了後の対応もよい。実は修繕工事の途中に、工事を行っている職人さんにここの現場の環境はどうですか？　とお聞きしましたところ、その方は笑顔で、ここはいい環境の現場ですと答えてくれました。工事をしている職人さんも気持ち良く働ける環境を作る努力もされていて、結果としていい仕事に繋がるのだと思います。
工事中、細かい問題はいくつかありましたが、すぐに対処してくれて改善策も早々に実行された。今後10年、メンテナンスで付き合って行くことになりますが、次回の大規模修繕への実績は十分だと思います。おそらくまた責任施工方式で指名入札になると思いますが、ヤシマ工業さんには期待しています。（皆川様）

責任施工方式で大切なこと

最後にオーベルグランディオおおたかの森が採用した、「責任施工方式」についてお聞きしました。「初めての大規模修繕工事を迎える数年前には、建物・設備の保全対応の委員会を立ち上げて、いろいろな情報の収集を基に長期修繕計画や大規模修繕工事の実施方針を考えて行った方がよいと思います。
当マンションの長期修繕計画は40年周期の計画内容で、5年毎の見直しを行う事に成っていますが、今後の現実的な対応として、設備施設の修繕工事の内容確認と修繕コストの変動や地震等の災害対策費の確保などの検討に、長期修繕計画の全体的な見直しを第15期で行う事が理事会で決定されました。
当マンションの施工実績を踏まえてですが、他のマンション大規模修繕工事でも「責任施工方式」と「指名競争入札」をお勧めします。
実施の際の大切なことは、管理組合と施工会社が一体で修繕工事を完遂させる姿勢です。その為に施工会社の選定は企業規模や名前だけでなく、実績と価格および問題があったときは素早く対応できる会社です。また安心して定期点検等のアフターサービスを任せられる会社を選べば、「責任施工方式」は成功します。」（皆川様）

まとめ

近年はマンション建築に使う材料もとても進化しています。たとえば、大規模修繕工事の際に耐久性や防汚効果に優れた材料を用いることで、次回修繕までの周期を15〜18年と延ばし、修繕費用を抑える工夫をするマンションも増えてきています。次回修繕までの周期が長くなっても、メンテナンスも含め安心して修繕工事を任せられるのがヤシマ工業です。今回のオーベルグランディオおおたかの森様でもご好評をいただきましたが、ヤシマ工業なら住民の皆様に安心していただける工事を進められます。大規模修繕が必要で施工方式を検討中であれば、ぜひヤシマ工業株式会社にご相談ください。